人气回暖成交谨慎 楼市“等风来”

昨日，国家统计局披露70城房价数据情况。从一线城市来看，7月份一线城市新建商品住宅销售价格环比连续两月持平，其中北京和上海环比分别上涨0.4%和0.2%，广州和深圳环比分别下降0.2%和0.6%。相比新房市场，一线城市的二手房市场压力更大，环比下降0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点，广深两城降幅相对更深。

这一数据更拉高了市场对于政策利好落地的预期。实际上，自7月底房地产行业迎来密集的利好信号至今三周以来，记者走访市场了解到，当前一手项目的人气有所回暖，但潜在客户处在明显的等待期，成交未见起色；而二手市场则在政策预期的影响下，业主心态出现分化。对此，业内人士表示，在房地产行业的供求关系发生重大转变已经定调的基础上，此前在行业过热阶段的各项限制性措施将逐步优化已经成为共识，建议有切实住房需求的置业者，尤其是刚需群体趁政策等待期内抓紧看房。

一手市场：

【资料图】

人气回暖标杆项目以“性价比”抢客

刚刚过去的这个周六下午三时左右，记者来到位于荔湾区的万汇天地，作为项目营销中心的花地湾生活馆几乎座无虚席。一方面，这里正在举办的业主子女绘画活动吸引了诸多人气，但另一方面，大多数客人则都是冲着刚刚开放的万汇天地·朗庭组团而来。作为片区标杆项目，万汇天地面市三年以来热度一直较高，而新组团更以相对低的上车门槛和TOD复合生活方式打造出了性价比，吸引了诸多首次置业者的注意。记者留意到，在样板房内，多以年轻的广州本地客为主。

近期，还有不少项目体会到了一定的“暖意”，而它们的共同点在于位于主城区或是近郊强概念板块，且多是市场公认的“高性价比盘”。以珠实·西关都荟为例，项目位于久未有一手新盘亮相的西关板块，周边累积了大量改善需求，同时580万起即可上车核心城区南向四房的性价比更吸引了不少关注。据项目相关人士透露，项目开盘去化表现令人满意。而于近期开盘的番禺国际创新城板块项目越秀·大学·星汇锦城，据统计在开放当天迎来了超过一万人次的到访。“这样的人气，让人好像回到了今年春节之后的小阳春。”现场的置业顾问说道。

但是，这一现象并非常态。位于黄埔区与增城区交界处的某项目工作人员告诉记者，自7月份开始案场人气有较为明显的下滑，近期也未见明显回暖。据了解，大多数外围区域的项目仍然在以较大的让利幅度吸引置业者，且效果并不突出。

“从业内的角度看，近期所谓‘人气爆了’的项目都打出了极致性价比，即使没有政策利好的预期，也会是市场上表现最好的一批项目。”有着多个项目一手操盘经验的广州中原项目部总经理黄韬告诉记者，在政策层面上不断释放的暖意无疑会刺激一部分人气，但在全面回暖之前，这部分人气将集中流向市场头部项目，大多数腰部和尾部项目都感受不到，人气冷热不均。

二手市场：

热点板块成交活跃度提升价格预期分化

相较于一手市场上开发商对于出货回款的需求较为强烈，以价换量趋势明确，二手市场的格局则更为微妙。

从成交数据来看，进入8月份之后，二手成交呈现出较为明显的回暖现象。根据广州市房地产中介协会的数据显示，8月第二周全市网签套数为1908宗，环比上涨2.97%，这也是在连续三周持平及下跌之后，市场重现明显上涨。从分区成交来看，全市11个行政区之中有8个录得上涨，仅越秀区、白云区与番禺区的成交宗数有所下跌。

从板块成交来看，一直被视为广州楼市风向标的珠江新城板块在进入8月之后明显活跃，重新回到了广州市房地产中介协会公布的核心成交活跃板块TOP 10。中指院数据显示，2023年以来珠江新城板块的月度成交高点为2月份的138宗，3月份以119宗位居第二，此后基本呈现逐月下降趋势。“一般我们认为珠江新城的月度成交在60宗左右是较为常态的市场。”一位从事该区域二手房中介业务多年的业内人士告诉记者，从8月份前十天的情况来看，成交套数已经突破20套，全月有望回到这一水平。

与此同时，业主心态也发生了变化。此前，包括天河牛奶厂、广钢等多个主城区热点改善板块的业主反价现象引起业内关注。对此，记者从多家中介处了解到，反价现象并不普遍，但近期优质板块的咨询量变大是事实，而在市场回暖的预期之下部分不急售的业主心态开始强硬。“但对于有着切实改善需求的业主来说，他们将目前看成不错的出货机会，因此也有趁势降价促成交的情况。”

业内解读：

市场在徘徊中“等风来”金九银十成色看细则落地

面对“徘徊期”的市场，置业者也难免对于入市的时机有困惑。对此，肖文晓认为，对于有切实住房需求的购房者来说，这个时候不妨多看看房，在政策利好尘埃落定之后才能抢得先机。

黄韬也表示，伴随着市场回暖与刚需的释放，当前楼市由改善项目主导的分化格局可能有所收敛，市场热度将向刚需产品传导，因此建议刚需置业者早做准备。

可以看出，从一手到二手，目前楼市正处在尚未形成共识的“徘徊期”。从一手网签数据来看，8月前13天全市一手住宅网签仅1637套，比7月同期回升13%，但仍处于低位水平。而楼盘的到访人数回暖也同样体现在了数据之中。克而瑞监测统计显示，8月前两周重点楼盘访客量对比7月下半月回升了6.3%，与此相对应的认购量则没有明显起色。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，这反映了市场在政策利好吹风下人气有所回暖，但是整体观望氛围较为浓郁。与此同时，今年七月以来，政策释放“稳楼市”重大信号，四大一线城市齐齐发声促进房地产平稳健康发展。

据媒体公开报道，今年8月，一场关于一线城市房地产政策如何调整优化的会议即将召开，其中降低首付比例、认房不认贷、调降交易税费、优化限售限购政策等均是备受关注的政策工具。对此，肖文晓表示，目前购房者对于广州新政利好的期望值已经被拉到最高，考虑到马上就是“金九银十”的营销旺季，广州的政策利好能否在8月出台，对于接下来市场能否走出成交量的低谷至关重要。一位从事房地产开发业务的房企人士告诉记者，当前企业融资端的环境已经大大改善，但对于房企来说最重要的仍然是销售端的回款，因此业内对于政策优化的期待极高。

专家分析：

拐点时间有分歧现在也是看楼好时机

实际上，在“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的定调基础上，在房地产行业过热阶段出台的各项限制性政策逐步退出已经成为共识。但是，对于政策优化之后市场将以何种方式复苏，业内却仍有分歧。黄韬在接受记者采访时表示，在政策环境进一步转暖的前提下，预计在今年的金九银十便可以看到人气转化为成交量，对这个节点较为乐观。但同时黄韬也指出，由于总需求有限，在一段时间内楼市的成交量可能波动较大，同时价格小幅震荡。

中指院广州分院院长、区域经济学博士张化学则认为，楼市前景还取决于经济的复苏进展、楼市政策力度以及负面因素的出清速度。“总体来看，目前楼市已接近底部区域，乐观的话，四季度或明年初将迎来反弹机会。”肖文晓认为，本轮市场调整的复苏过程不大可能是一蹴而就的，尤其是近期还有债务违约等行业负面的干扰，预计未来较长时间都将是W型的市场波动，各方要有更多的耐心。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则建议降低对于需求端刺激政策的预期。他表示，市场目前对这一类刺激的反应弹性下降，可能对地产销售端、开发端的带动效应有限。“楼市的复苏关键要看能否吸引和留住人口，特别是新市民、年轻人、外来人员，产业工人，并解决他们的就业，提供均等化、市民化的公共服务，降低居住、生育等成本。”李宇嘉说道。面对“徘徊期”的市场，置业者也难免对于入市的时机有困惑。对此，肖文晓认为，对于有切实住房需求的购房者来说，这个时候不妨多看看房，在政策利好尘埃落定之后才能抢得先机。黄韬也表示，伴随着市场回暖与刚需的释放，当前楼市由改善项目主导的分化格局可能有所收敛，市场热度将向刚需产品传导，因此建议刚需置业者早做准备。

（文章来源：广州日报客户端）

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